มีคำถามชาวบ้านวัยประมาณเริ่มทำงานไปถึงวัยกลางคนผ่านเข้ามาเสมอๆ ว่าอยากจะซื้อบ้านสักหลัง ควรซื้อหรือไม่ ราคาเท่าไรจึงจะเหมาะ ถือว่าผู้ถามคำถามเหล่านี้เป็นผู้มีความรับผิดชอบต่อตนเองและครอบครัว เพราะไม่ปล่อยใจซื้อตามอารมณ์อยากได้

ภาษาอังกฤษมีคำว่า Housing Affordability แปลหลวมๆ คือ ความสามารถที่จะซื้อบ้านได้ ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่ที่รัฐบาลในหลายประเทศพยายามดูแล เพื่อให้ชนชั้นกลางลงไปถึงผู้มีรายได้น้อยในประเทศมีความสามารถที่จะเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยเฉพาะในสาธารณรัฐประชาชนจีนที่เอาจริงเอาจังมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา หลังจากก่อนหน้านี้ราคาบ้านในเมืองใหญ่พุ่งสูงขึ้นมากในช่วงปี 2550-2552 จนชาวบ้านธรรมดาๆ พากันประท้วงเพราะไม่มีปัญญาซื้อ รัฐบาลกลางของจีนจึงประกาศลงทุนและสนับสนุนให้มีการสร้างบ้านราคาถูก เพื่อชนชั้นชาวบ้านจำนวนมากๆเพื่อดึงราคาบ้านให้อยู่ในระดับต่ำ

หรือแม้แต่ในสหรัฐ ก็มี National Affordable Housing Act หรือกฎหมายแห่งชาติว่าด้วยการมีที่อยู่อาศัยซึ่งประชาชนซื้อได้ ออกมาตั้งแต่ปี 2550 ช่วงก่อนเกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ไม่นาน เพราะประสบปัญหาเดียวกัน คือมีการเก็งกำไรซื้อขายบ้านอย่างไม่ค่อยมีเหตุผลจนราคาบ้านในตลาดพุ่งสูงขึ้นมากทุกปี เกินกว่าที่ชาวบ้านธรรมดาซึ่งต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงๆ จะมีความสามารถหาซื้อได้ และในปีเดียวกันนั้น ประเทศออสเตรเลียก็มีการประกาศแผนปฏิบัติงาน Affordable Housing Action Plan เช่นกัน

ในประเทศเรา รัฐบาลก็เคยจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทรผ่านการเคหะแห่งชาติ แต่โครงการดังกล่าวก็เผชิญอุปสรรคทางการเมือง และการตลาดสารพัดด้านจนถึงทุกวันนี้

โครงการของรัฐบาลประเทศต่างๆ เหล่านี้ มักเน้นผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง (ค่อนไปทางกลาง-ล่าง) แต่ในทุกประเทศก็มีชนชั้นกลางที่มีสิทธิมีเสียงมากขึ้นเรื่อยๆ ชนชั้นกลางเหล่านี้อาจไม่ได้มองหาบ้านที่รัฐบาลจัดหาให้ เพราะอาจไม่ตอบโจทย์ด้านรสนิยม แต่ต้องการหาซื้อบ้านในตลาดที่ผู้ประกอบการเอกชนสร้างขายอยู่ ตรงส่วนนี้จึงเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อเองที่จะดูว่าตัวเองมีความสามารถซื้อได้เท่าไรเพราะ รัฐบาลหรือสถาบันการเงินบอกคุณได้ไม่ทั้งหมดทุกเรื่อง

เริ่มต้นกันที่รายได้ มีสารพัดสูตรที่บอกว่ารายได้เท่านี้ซื้อบ้านได้เท่าไร หลายสำนักในสหรัฐสอนว่า ไม่ควรซื้อบ้านเกินกว่ารายได้ที่หาได้ในรอบ 2 ปีครึ่ง หรือพูดกลับกันคือ อย่าซื้อบ้านเกินกว่า 30 เท่า(หรือ 30 เดือน) ของรายได้ต่อเดือน หมายความว่า หากรายได้ 2 หมื่นบาทไม่ควรซื้อบ้านราคาเกินกว่า 6 แสนบาท ซึ่งถ้าเป็นไปตามสูตรนี้ เชื่อว่าคนไทยวัยทำงานส่วนใหญ่จะไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดของผู้ประกอบการได้

ดังนั้น สำหรับกรณีของประเทศไทย ผู้เขียนคิดว่าปล่อยให้วิ่งขึ้นไปได้ถึง 48-50 เท่า หรือประมาณ 4 ปีของรายได้ต่อเดือน หมายความว่าคนที่มีรายได้เดือนละ 2 หมื่นบาทน่าจะซื้อบ้านราคาไม่เกิน1 ล้านบาท หรือที่มีรายได้เดือนละ 6 หมื่นบาทน่าจะซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้สถานภาพการเงินในครอบครัวภายหลังมีบ้านแล้วก็จะสบายๆ

นอกจากจะดูด้านรายได้แล้ว ก็ควรจะดูฟากรายจ่ายประกอบกันไปด้วย โดยสูตรสำเร็จของนักการเงินฝรั่งบอกว่ารายจ่ายที่เกี่ยวกับบ้านในแต่ละเดือน ไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ ที่เหลือเก็บไว้ใช้จ่ายในชีวิตประจำวันเพื่อตัวเองเพื่อครอบครัวและอื่นๆ ดังนั้นหากซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ดาวน์ไป 1-2 แสนบาท กู้เงินสถาบันการเงิน 8-9 แสนบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ผ่อนชำระเดือนละประมาณ6,000 บาท อย่างนี้เข้าตามสูตรทั้งขารายได้และขารายจ่าย หากซื้อบ้านราคามากกว่านั้นก็ปรับสูตรตามกันไป

เรื่องหนึ่งที่อยากเตือนคือ เมื่อมีรายได้และรายจ่ายสมน้ำสมเนื้อในวันนี้แล้ว อย่าลืมนึกถึงรายงานข้อมูลเครดิต หรือ Credit Report หรือที่คนไทยนิยมเรียกว่าตรวจเครดิตบูโร ผู้ที่ประสงค์จะกู้เงินจากสถาบันการเงิน เพื่อซื้อบ้าน ควรตรวจสอบรายงานข้อมูลเครดิตของตนเอง ก่อนยื่นกู้เพื่อดูว่ามีการรายงานคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริงหรือไม่ และต้องยื่นขอแก้ไขรายงานทันทีหากทราบว่ามีความคลาดเคลื่อน ไม่ควรรอจนกระทั่งไปยื่นกู้แล้วและเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินตรวจพบ เพราะจะทำให้เสียเวลาในกระบวนการทำนิติกรรม

ถึงที่สุด ผู้ที่ตอบคำถามว่าจะซื้อบ้านได้เท่าไรจึงจะพอและไม่เกินพอก็คือตัวผู้ซื้อเอง เพราะสถาบันการเงินไม่อาจหยั่งรู้วิถีชีวิตในแต่ละเดือนของครอบครัวผู้จะซื้อ ได้อย่างครบถ้วน ว่ามีรายรับจริงและรายจ่ายจริงเท่าไร ตรงตามที่แจ้งทุกประการหรือไม่ สถาบันการเงินและนักการเงินบอกคุณได้แค่เกณฑ์คร่าวๆ ที่อาจแตกต่างกันไปได้ตามแต่ละสถาบัน ขึ้นอยู่กับว่าสถาบันการเงินนั้นเข้มขนาดไหนหรือต้องการรุกตลาดมากขนาดไหน

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์